RENTAL HOME　賃貸住宅の歩き方

海外旅行に行きたいと思いつつ、行きそびれているわたし。


英語が話せるに越したことはないと英会話を始めたことは何度か。


しかし、未だに片言。


先日、外国人の方がお部屋探しに。。。


日本語が全く話せない外国人。


イタリア人なのだそうですが、日本語は全く話せず、英語は話せると言われたのですが。。。


英語が話せる人間が一人もいないわたしの勤務先。。。


高卒の後輩たちに、大学中退のわたし。。。


後輩たちはわたしに押しつけるのですが。。。話せません。。。


何とか大学に留学してきた学生だということはわかったのですが。。。


普通、大学側から付き添いがあるのですが。。。何故かおらず。。。


日本語も全く話せず。


こちらは英語すら話せず。。。


至らぬ限りで冷や汗をかきました。。。


ということで、やはり英会話ができるように今年の夏は汗をかきたいと思うこのごろです。

今日は近畿大学の入学式。


お部屋の案内は一段落。

あとは契約書関係の事務作業。



そして、入居管理業務です。



管理させていただいている物件の8割以上は何とか入居が成立しましたが、まだ1割8分ほどが空室。



在校生を中心に遠方から通学する学生さんがどれくらい夏休みまでに下宿に切り替えるか注目です。



ご紹介した特選物件の1LDKがさらに増える可能性が出てきました。


二部屋が決まったそうで、さらに夏に向けてリファインが始まるようです。


1LDK（40平方メートル）で75,000円の家賃は決して安くはないですが、充実の設備、そしてオシャレな内装などを考えれば決まって当然かもしれません。


今回は1部屋も決められませんでしたが、次こそは・・・。闘志が燃え上がっています。


さあ、庄屋にして近畿大学前の『不動産王』、T土地株式会社の「お金持ちによるお金持ちのための高級賃貸」に対抗するI不動産管理事務所の「賃貸の既成概念を破壊する高級賃貸」。



『不動産王』、T土地株式会社と挑戦者、I不動産管理事務所の高級賃貸対決から目が離せません。

先日、紹介したGood!な物件のリファイン1LDKの写真を撮りに行ってきました。

こちらもとてもいいですよ。

出窓のあるリビングが明るくていいです。



リビングから見た対面キッチン。真っ白な壁紙に壁には飾り棚。



トイレにも窓があって明るいのもいいです



この部屋も窓が真南に向いているので明るくて心地好い日差しが嬉しいです。

エアコンも各部屋に一台ずつ。ナノイーや自動お掃除ロボットなど多機能型の高級エアコンが惜し気もなく設置されているのもいいです。




寝室の奥にはWICがあって収納力があって使いやすいです。




この間取りのいいところはLDKと寝室、WIC、洗面が回廊になっていてぐるっと一回りできることです。

どこからでも目的地に最短でいけるので動線に無駄がありません。

次回は洗面やバス、キッチンもアップしたいと思います。



ちなみにこちらの1LDKは11.5帖のLDKに5帖の寝室にWICがあり、脱衣兼洗面所です。
家賃は75,000円、共益費3,000円、水道代2,000円です。
敷金も礼金もゼロのゼロゼロ物件なので初期費用が抑えられるのもうれしいです。

先日、紹介したGood!な物件の既存ワンルームタイプの写真を撮りに行ってきました。

とてもいいですよ。


ドアを開けると玄関。

そこからの視界は、



こんな感じ。靴箱があって広めの玄関で、綺麗な白色の木目のフロアタイル張りで、オシャレです。


ユニットバスは、



こんな感じです。築30年近いとは思えない状態で、とても優良です。

ユニットバスよりセパレートタイプという人も多いのですが、個人的にはユニットバスが好きです。

理由は以前にも述べましたが、掃除がしやすいということです。

バスにシャワーが付いているのでトイレ掃除もシャワーでできます。

ゴシゴシ洗って、ザーッと流せば、綺麗になります。

とても便利です。欧米ではこれが普通ですからね。

日本では汲み取り便所のイメージがつよく、風呂とトイレが一緒というのは未だに抵抗があるようですが、合理的なのはユニットバスだと思います。


お部屋はこんな感じで、



明るい感じです。窓が真南に向いているので冬場でも朝方以外は暖房は不要です。

そして、落ち着いた色のクッションフロア。壁とのコントラストが落ち着いた感じでゆっくりできそうです。


日当たりもよく、景色も悪くなく、こんな感じで、



視界を遮るものは何もありません。

正面に見えるのは市役所の出張所で、文化施設を併設しているのでいろいろな催しがあり、音楽や料理、ダンスの教室などもあります。

また、市役所の出張所なので、住民票なども発行しています。


日当たり良好で、綺麗なこのお部屋の家賃は3万4千円、共益費は3千円で礼金、敷金はゼロゼロです。


設備はオートロックに駐輪場（自転車・バイク）で、インターネットはeo光とフレッツ光、J:COMから選択できます。

1階にはレンタルビデオ店が入っているので、映画好きには便利だと思います。

わたしもこちらのレンタルビデオ店の常連だったりします。

また、隣には同じオーナー様の駐車場もあり、入居者割引もあります（1万3千→1万円）。

それと、ゲスト用の駐車場もあり、家族や、友人が利用できます。

利用は当日かそれ以前に管理人の携帯電話に電話連絡を入れて指示を仰ぐことになっています。


なので、急に家族や友人が来ても管理人さんに連絡すればすぐ止められるので便利です。

連泊駐車も可能だということなので、家族の大阪見物などにも利用できて便利です。

この数年、大学近くの物件の間取りがワンルームから1Kに変化し、そして、1DKへ、最近は、1LDKなども出てきました。


この数年は、大学の推薦店の監事でもある、地元の庄屋さんのT土地さまが1DKなどを展開され、デザインマンション風の少し変わった感じのアパートを展開されており、家賃も高めで、「お金持ちによるお金持ちのための賃貸」などと揶揄されていたのですが、最近は、その手の高級賃貸がT土地さま以外でも展開中。


今、注目はT土地さま同様、旧家のI不動産管理事務所さま。JAの理事をされていた先代からハウスメーカー出身の御子息に世代交代されてから躍進中。既存のワンルームマンションを改装され、ワンルームの二部屋をぶち抜いて、1LDKに。20平米程度のワンルームが二つ一緒になって40平米ほどの1LDKに生まれ変わったのです。


先日、改装が終わったという部屋を見に行ってきました。家賃は少し高め。。。というか、この辺りで学生対象としては最高額ですが、中身もGood!


築30年近いですが、もともと手入れがされていてVintageという感じでした。外壁タイルも張り替えられ、高級感が増して、部屋内も有名デザイナーが手掛けたというだけあって素晴らしい出来でした。


これはいけると思っていたのですが、一部屋は駅前の不動産屋の若大将が決めてしまったそうなので、もう一部屋はなんとか押さえたいと思います。


家賃が高いと手数料も高いのでやりがいがあります！！というか、社長の眼が「何を先越されてやがる！」と怒っていました（怖）

2月、3月と大学に入学する新入生の方の入居案内で大忙しの日々が続いてます。

この土日は特にハードでした。

今年は新築物件も少なく既存物件が多いので少し楽。


今日も新入生を6人（両親同伴および片親同伴）のみなさまを案内してきました。昨日は9組だったので今日の方が楽でした。


この数年、新入生にわたしは大学至近の物件を勧めています。


というのも、近くの大学が卒業の単位認定を厳しくているからなのです。

理由はわかります。


卒業生は一生、「〇〇大学〇〇学部卒」の肩書を背負います。それゆえに、その卒業生が〇〇学部卒なら知っていて当然とされることを知らないと「〇〇大学〇〇学部卒は所詮その程度」と企業に思われかねないという危惧があるからなのです。結果的に、能力不足の卒業生を出すと後輩たちの就職活動に悪影響が出る可能性があるという判断からなのです。


そして、わたしがこの10年の卒業生の就職及び卒業の統計を作りました。

そこから見えてきたのは、

「大学至近の物件の学生は留年率が低い、卒業延期が少ない、大学院進学、就職率が極めていい」ということなのです。


わたしが統計を取った中でもの凄い物件もありました。1階のテナントさんがレンタルビデオ店なので、DVDなどを見過ぎて勉強が疎かになるのではと危惧していたのですが、統計結果がすごいのです。

一部上場の優良企業が目白押し。卒業生47人で一部上場企業への就職者は27人。地方公務員が3人。また、一部ではないものの地方銀行などの優良企業が11人。そして、大学院進学が7人（国立大学の大学院や先端技術大学院、そして、大学の理工学系大学院進学後一部上場企業に研究職として就職が1人）。すごいの一言。今年の卒業生も進学1人。広島銀行など地方銀行へ3人。1部上場機械メーカーの研究職が1人。さらに、NTT西日本、関西電力、イオンといった一部上場企業に3人。

オーナー様が就職のアドバイスをしているとは聞いていますが、それだけでしょうか。やはり大学至近ということも大きいと思います。


そのほかでも大学至近の物件はやはり結果がついてきます。


優良企業に就職したい、公務員を目指す、そのためにはやはり学業専念が可能な環境が必要です。

大学至近はその最重要の環境でしょう。


よくこういう会話をする人がいます。

「少し遠いけど、自転車で走れば10分程度だから」


でも、考えて欲しいのです。自転車で10分は徒歩で何分でしょう。そして、どれくらいの距離でしょう。雨の日に傘をさしてその距離を歩いて大学の講義に出席できますか。

ついつい欠席。

ついつい遅刻。

それが積み重なってテストを受けるまでもなく「不可」決定なんてことも多いのです。

ま、欠席、遅刻を繰り返し、テストで結果が出ることも稀ですが。


やはり、欠席、遅刻を減らし、雨の日でもあまり濡れずに通える大学至近の物件を選択することが、卒業への早道、就職への早道です。


まして、留年、卒業延期になれば、親御さんの負担も増えます。そして、学生自身の経歴にも傷がつきます。

そうならないように大学に通いやすい、大学至近の物件を重点的に探して欲しいと思います。


可能なら大学まで徒歩5分以内。通う学部の校舎まで徒歩10分以内がベストチョイスだと私は案内する新入生には説明しています。


大学至近のお部屋でキャンパスライフを楽しみましょう。講義がなくても図書館、学食、大学には使えるものがたくさんありますから。部活などを楽しみたい学生さんなら尚更、大学至近は必須でしょう。

家賃は東高西低・・・。

このたび、オーナー様の息子さんの大学進学（推薦入試合格）を受けて、

東京でのお部屋探しのお供をしてまいりました。


東京はやはり高いですね。家賃が・・・。

物件のレベルは東低西高というか、家賃が高いのに設備のレベルが低い。


公租公課が高いということもあるのでしょうが・・・。


それに契約条件も関西とは比較にならないほど貸主優位・・・。

更新料も毎年必要と関西では京都の一部でしか見られない制度が常態化・・・。

いいですね。。。東京のオーナー様は・・・。


ご案内した大阪のオーナー様も

「東京ってすごいわね。大名商売ってこういうのを言うのね」

と、半分あきらめ顔。

でも、交渉の余地はあります・・・。


条件も契約書面の特約も突きつめてきました。

同業者であることは隠していたので、ある意味、アンフェアだったかもしれませんが・・・。


というか、熟練の方だったら勘づいたかもしれませんが、

年配の方でしたが、経験が浅いのか気付かれずに済みました。

もしかすると、気付いたうえで知らぬふりの仁義だったのかもしれませんが・・・。

私が勤める不動産会社は基本、賃貸の仲介オンリー。

たまに、売買の仲介もあります、社長の専権事項。


しかし、前から存在するのですが、

賃貸の仲介がメインなのですが、

しだいに自社物件を増やし、仲介業兼不動産オーナーになる業者がいるのです。


この手の不動産業者ではトラブルが多発しているようなのです。


最近も出くわしましたが、

大学生のお部屋探し・・・。

「入居中だけど、引っ越したい！」

と言う学生さん。


事情を聞くと、

「新入生のときに〇〇不動産で今、住んでいるところが、

　この辺りの物件では一番人気で、最も充実した設備が備わっていて、

　大学への利便性もよく、駅にも近く、生活しやすいと言われたが、

　嘘だったので」

というのです。


最近、この手のトラブルが増加しているのですが、

自社物件の入居を確保したい物件持ちの仲介専門を謳う業者が、

自社物件と言わずに強引に契約をさせているケースがあるようなのです。


たしかに、仲介業者の社名は知っていても社長の名前やまして、親族の名前なんて知りません。

契約書の貸主の欄に記載されている人が仲介業者の社長やその親族でも契約は成立します。


でも、そういう物件はやはりダメなものが多いのです。


というのも、「オーナー＝仲介業者」ですから、口八丁で入居希望者を入居させられると思っているので、

普段の管理はいい加減。設備も古いままであったりします。

さらに、契約書も入居者に不利な取り決めがあったりします・・・。


最近、見かけたものでは、

「入居期間は〇年〇月〇日から〇年〇月〇日までの４年間」

「途中解約の場合は違約金として家賃の６ヶ月を乙（借主）は甲（貸主）に支払う」

とありました。消費者契約法に違反している疑いが濃厚ですが、

訴訟をしないといけません・・・。


学生さんで訴訟をしてまでする人はいないとのヨミが見えています・・・。


とはいえ、自社物件だけを募集している業者さんなどもあります。

これも不安はありますが、取り扱いを「自社物件のみ」と明示していれば、

少しは安心かもしれません。

でも、契約書は良く読んだ方がいいと思いますが・・・。


最近、不動産賃貸仲介業者もいろいろな方向に動きつつあるみたいですが、

入居者が困るようなことにはならないようにしてもらいたいと思います。


改善されてきた不動産仲介業者のイメージがまた、損なわれるようなことがないことを祈るばかりです。

最近、インターネット無料という物件が増えてきました。

一部のインターネット接続業者がキャンペーンをしているので、

オーナーさんが導入しているのですが。。。



それが問題になることも。

というのも、インターネット無料のインターネットは下りが遅いのです。

文章などなら良いですが、写真だと少し遅く、

動画だと再生できなかったり、待ち時間が長く使いものにならなかったりするのです。



となると、どうなるのかというと、

インターネット接続業者が下りのスピードが速いコースを勧めるのです。

当然、差額は入居者負担。

最初からネット接続するよりは若干安いですが、

無料と聞いて入居したインターネットが使い物にならず、

結果的に有料になるとなると、

どこかのキャバクラのようです・・・。

そんなところで私も働いていたことがあるので、言うのですが、これはある意味、詐欺です。



私はそういう物件では、

「文字メールやニュースサイト、就職サイトは観ることができますが、

Youtubeやニコニコ動画は観られませんよ」

と、説明しています。

でも、そのような説明をしない人もいるようで・・・。悶着の原因になっているようです。



私のお仕事エリアでは、

・インターネット+有線テレビ番組　　→Ｊ-ＣＯＭ
・インターネットで動画　　　　　　　 →フレッツ光、eo光など
・インターネットでメールなど　　　　 →無料インターネット

と、お伝えしています。

無料のインターネットを光と同じ速さくらいにしようと思うと差額が結構かかるので、
最初から光を申し込んだほうが安いということがあるので、随時、光系各社の料金と、
無料のインターネットを早くした時の料金を調べて表を作成して提示させていただいています。

無料という言葉に惑わされず、どれくらいの早さが無料なのか？
自分のニーズにその速さで十分なのか確認をしてくださいね。


私はインターネット無料の物件に住んでいます。
だってメールとニュースくらいしか見ないから・・・。

お部屋さがしで訪れるお客様。

たくさんたくさんお会いしますが、

希望の優先順位で上位なのが、

「新築」

そして、

「築浅」

の物件。

インターネットのお部屋探しでも詳細欄などに「新築」というチェック欄や、

築何年という選択欄があったりします。

でも、不動産賃貸仲介業で賃貸アドバイザーという仕事をしていると、

「新築」「築浅」に潜む危険性を熟知してしまいます。

本当に「新築」「築浅」物件は優良なのか？

答えは、「不正解！」


当然、「新築」でも優良物件もあるのですが、そうでない粗悪なものも交じっています。

まさに「玉石混交」という感じ。

経験がないと「玉」と思ってつかんだら「石」だったりするわけです。


「築浅」は結構、危険度が高いです。

多いのが「新築」で住んでみたけど、何か問題があって退去した物件である可能性があるからです。

私の経験では、

・建物の構造的な不具合

・入居者のレベルの低さ

・騒音問題

・建物の管理状態の悪さ

などの理由での早期退去での築浅物件に出会ったことがあります。


経験上から言うと、比較的安全なものは、

築年数がある程度あっても入居があって、

建物の設備や外観、居室のリフォームが適正に行われ、

建物にひび割れなどの損傷がなく、防水工事や給排水管理がなされている

鉄筋コンクリート造の物件です。


ただ、木造や木質系、プレハブ、鉄骨造などは３０年以上経っている場合は、

いくら適正にリフォームがなされ、入居状況が良くても

古い建築基準で建てられていて、耐震性能が不安だったり、

構造自体が劣化している可能性が高いので、避けたいところです。


私は鉄筋コンクリート造で適正に補修、管理、リフォームがなされている物件を、

「熟成物件」、「ビンテージ物件」と呼んで、入居希望の方にお勧めしています。


お部屋さがしをされるときには一度、「熟成物件」「ビンテージ物件」も検討してみてはいかがでしょうか。